재건축과 재개발 관련 용어정리

재개발과 재건축 비교 포스팅을 하면서 풍월로만 들었지, 정확한 의미를 알지 못하는 몇 가지 재건축과 재개발 관련 용어 정리를 한번 알아보자

재건축 초과이익환수제

재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 주택가격 상승분을 초과하는 이익이 발생할 경우, 국가가 그 이익을 환수하는 제도다. 재건축 초과이익 환수제 분담금은 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만 원을 넘을 경우 그 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야 한다. 재건축 초과이익환수제 계산 된 금액을 준공 인가 이후 4개월 내로 부과되며, 조합원은 6개월 내로 납부해야 된다. 단, 2017년 말까지 관리처분계획인가를 신청한 경우는 제외다. 예를 들어 재건 춘 초과이익환수제 대상지역인 경기지역의 경우 수원영통 2 구역을 필두로 안양주공 5단지 2 구역 1억 4천3백만 원, 안양1동진흥 1억 4천2백여만 원 등이다. 그런데 얼마 전 원희룡 국토교통부 장관후보자가 재건축 초과이익환수제(재초환)의 제도가 적정한지 면밀히 검토하겠다고 밝히면서 초과이익환수제의 수정 가능성이 높아졌다. 어쨌든 앞으로 1기 신도시 재건축 사업이 어떻게 진행될지 궁금하다. 아마 1기 신도시는 재건축보단 리모델링이 되지 않을까 한다.

재건축 무상지분율

재건축 무상지분율이란 재건축단지 조합원이 추가부담금 없이 넓혀 갈 수 있는 면적비율을 말한다. 예를 들어 어느 가구 대지지분이 50m 2이고, 무상지분율이 200%라면 100m 2를 추가 분담금 없이 공급받는다. 각 재건축사업마다 재건축 수익성 무상지분율을 잘 따져봐야 한다. 이는 주택가치는 고려하지 않고 단순 대지지분만 고려한다. 참고로 재개발의 경우는 주택과 대지지분 모두 고려한다. 둔촌주공 재건축 사업의 경우 무상지분율이 애초 164%였지만, 시공사인 현대건설 사업단은 조합과 마찰 끝에 150%로 최종 결정했다.

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재건축과 재개발 관련 용어정리

 

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감정가(=감정평가액)와 비례

감정가는 재개발 혹은 재건축 진행 시 전문 평가자를 통해 조합원들이 가진 주택과 대지 등에 대한 감정 평가된 금액이다. 주택 재건축 비례율은 개발이 완료되었을 때 주택과 대지의 총액에서 총 사업비용을 뺀 금액을 개발하기 전의 주택과 대지의 총평가액으로 나눈 금액을 말한다. 비례율이 조정되면 어떤 조합원은 추가 분담급을 내지만 어떤 조합원은 이익을 얻는 경우도 생긴다. 비례율이 높을수록 각 조합원에게 돌아가는 금액이 커져 개발가치가 높아지지만 일부 추진위원회에서 개발 추진을 위해 현실성 없는 비례율을 내세우는 경우도 있다. 실제로 2021년 방배 5 구역 재건축 추진 시 비례율 133%에서 추후 244%로 올리면서 문제가 생긴 적이 있다. 지난 2021년 서울 서초구 방배 5 구역 재건축 사업의 경우 최초 비례율 133%에서 244%로 올리면서 갈등이 있었다. 비례율이 오르면 조합원 이익이 커지는 것 같지만 조합 분양가도 같이 올라가서 문제가 됐다. 예를 들어 종전 권리가액 3억 원인 조합원은 비례율 133% 일 때 3억 9900만 원만큼 권리를 누리지만 244%일 때 권리가액은 7억 3200억 원으로 늘어난다. 하지만 조합원 분양가도 평당 기준 3850만 원 수준으로 높여 잡았다.

권리가액

조합원이 보상받을 수 있는 실제가액을 의미한다. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 차액만큼만 추가분담금을 내면 개발된 신규 아파트에 입주할 수 있다. 서울 서초구 방배 5 구역 재건축 사업의 경우, 대지면적 약 40m2(12평) 매물은 21억 원선이다. 추정 권리가액 7억 9000만 원으로, 39평(전용 102m2)을 신청하면 조합원 분양가는 약 15억 원이다.

청산금(=분담금, 환급금), 추가분담금

청산금은 돈을 낼 경우 분담금으로 불리고, 돈을 돌려받을 경우 환급금으로 불린다. 내가 갖고 있는 물건의 가치를 권리가액, 내가 사야 하는 물건의 값이 조합원 분양가다. 재건축 분담금은 조합원 분양가가 권리가액보다 클경우를 말한다. 추가분담급이란 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나, 재건축에서 원하는 주택면적이 무상지분면적보다 커서 조합에 추가로 내야 하는 금앨을 말한다. 보통 사업성이 나빠지면 분담금이 추가로 증액된다. 최근 서울 강동구 명일 삼익그린 2차 재건축 사업이 시끄럽다. 그 이유는 전체 조합원이 약 10%에 불과한 상가소유자 전원이 조합원 1인당 추가분담금이 5~6원에 이른다고 주장하면서 조합 임원 전원 해임을 추진하고 있기 때문이다. 소유하고 있는 대형건설사(현대건설, 삼성물산 등)가 꼽힌다. 재건축 절차 중 시공사를 선정할 때 아파트 유명 브랜드를 선호하기 때문이다.

부동산 시장의 환경적 측면: 친환경적인 건축 및 디자인의 중요성과 트렌드

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